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      減稅降費政策即問即答來了!22問詳解住房租賃稅收優惠政策

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      減稅降費政策即問即答來了!22問詳解住房租賃稅收優惠政策

      發布日期:2021-09-24 作者:瑞信會計 點擊:

      1.我公司是一家房屋租賃企業,最近關注到對住房租賃企業新出臺了增值稅減稅政策,請問我公司能否享受相關稅收優惠?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號,以下稱“24號公告”)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業,是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃業務的企業。


        因此,如果你公司是向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的住房租賃企業,自2021年10月1日起,你公司向個人出租住房取得的租賃服務收入,可以按照24號公告的規定適用相關增值稅減稅政策。

        

        2.我公司是一家深圳的住房租賃企業,已在我市住建局備案。我公司從事保障性租賃住房出租業務,請問能夠享受什么增值稅優惠政策?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號,以下稱“24號公告”)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。對利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋)建設的保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書后,比照適用上述增值稅減稅政策。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具。


        因此,自2021年10月1日起,你公司向個人出租符合24號公告規定的保障性租賃住房取得的出租收入,可以按規定適用上述增值稅減稅政策。

        

        3.我公司是一家住房租賃企業,登記為一般納稅人,已向我市住建局進行開業報告。我公司除了向個人出租住房,還面向部分企業租戶。請問,我公司出租住房收入都可以減按1.5%征收率繳納增值稅嗎?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號,以下稱“24號公告”)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。


        因此,自2021年10月1日起,你公司向個人出租住房取得的收入,可以按照24號公告的規定適用上述1.5%征收率簡易計稅政策;同時,你公司向單位出租住房取得的收入,不適用24號公告規定的增值稅減稅政策。上述單位,包括企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

        

        4.我公司是一家房屋租賃企業,登記為一般納稅人,已在我市住建局備案。我公司除向個人出租住房外還出租商鋪。請問,我公司的個人出租業務都可以減按1.5%征收率繳納增值稅嗎?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號,以下稱“24號公告”)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。


        因此,自2021年10月1日起,你公司向個人出租住房取得的收入,可以按規定選擇適用上述減征增值稅政策;同時,你公司向個人出租商鋪等非住房取得的收入,不適用24號公告規定的減按1.5%征收率計算繳納增值稅政策。

        

        5.我公司是一家住房租賃企業,登記為一般納稅人,已在我市住建局備案。按照2021年第24號文件的規定,我公司向個人出租住房可以選擇1.5%簡易計稅政策。請問,我公司向個人出租住房,是否可以根據不同的個人承租對象,分別選擇適用一般計稅方法或簡易計稅方法?

        

        答:不可以。按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,住房租賃企業中的一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。


        因此,你公司在適用24號公告規定的增值稅減稅政策時,應以向個人出租住房的全部收入選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法,不能區分不同承租對象或不同筆承租業務分別適用一般計稅方法或簡易計稅方法。

        

        6.我公司是一家住房租賃企業,為小規模納稅人并按月申報納稅,租戶都是個人,已向我市住建局進行開業報告。預計2021年11月份向個人出租住房可以取得約10萬元租金收入,2021年12月份可以取得約20萬元租金收入,無其他收入。請問,我公司能夠享受什么增值稅優惠政策?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號,以下稱“24號公告”)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。


        按照《財政部 稅務總局關于明確增值稅小規模納稅人免征增值稅政策的公告》(2021年第11號,以下稱“11號公告”)規定,自2021年4月1日至2022年12月31日,對月銷售額15萬元以下(含本數)的增值稅小規模納稅人,免征增值稅。


        你公司為按月申報小規模納稅人,如果2021年11月銷售額(包括租金收入)未超過15萬元,則可以按照11號公告的規定享受小規模納稅人免征增值稅政策;如果2021年12月銷售額超過15萬元,不適用小規模納稅人免征增值稅政策,但你公司向個人出租住房取得的出租收入,可以按照24號公告的規定選擇減按1.5%征收率計算繳納增值稅。

        

        7.我公司是北京一家住房租賃企業,登記為一般納稅人,已在北京市住建委備案。除北京本地外,我公司在天津也有部分住房出租業務。請問,我公司出租位于天津的住房應如何預繳增值稅?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號,以下稱“24號公告”)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的,減按1.5%預征率預繳增值稅。


        按照《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號附件2)規定,納稅人出租不動產,不動產所在地與其機構所在地不在同一縣(市)的,納稅人應按規定在不動產所在地預繳增值稅后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。


        因此,如果你公司的個人出租住房業務選擇適用24號公告規定的減按1.5%征收率簡易計稅政策,則在天津向個人出租住房取得的出租收入,也相應按照1.5%預征率在天津預繳增值稅,將對應的銷售額、1.5%的預征率等信息填入《增值稅及附加稅費預繳表》對應欄次,并向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

        

        8.我公司是一家房屋租賃企業,登記為一般納稅人,已在我市住建局備案。目前,我公司出租2016年4月30日前取得的房產,按規定可以選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率計算繳納增值稅。請問,住房租賃企業減按1.5%繳納增值稅政策出臺以后,我公司出租房產如何計算增值稅呢?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。


        按照《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號附件2)規定,一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。


        因此,自2021年10月1日起,你公司出租房產,可以區分不同業務分別適用政策:一是你公司向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅,且一經選擇,無論向個人出租的住房是2016年4月30日前或此后取得的,均應按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅。二是你公司向單位出租2016年4月30日前取得住房,以及向單位和個人出租2016年4月30日前取得非住房的出租收入,可以繼續選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率計算繳納增值稅,也可以適用一般計稅方法計稅。

        

        9.我公司是一家住房租賃企業,登記為一般納稅人,已在我市住建局備案。目前房屋出租業務均按照一般計稅方法計算繳納增值稅,且因前期投入大,目前仍有留抵稅額未抵完。我們關注到國家針對住房租賃企業新出臺了1.5%征收率簡易計稅政策。請問,我公司可以繼續按照一般計稅方法計稅嗎?

        

        答:可以。按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。


        因此,你公司向個人出租住房,可以根據自身經營情況自主選擇適用24號公告規定的簡易計稅政策,或者繼續按照一般計稅方法計算繳納增值稅。需要說明的是,按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)規定,一般納稅人發生財政和國家稅務總局規定的特定應稅行為,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,但一經選擇,36個月內不得變更。

        

        10.我公司是一家住房租賃企業,登記為一般納稅人,已向本市住建局進行開業報告,如向個人出租住房時選擇適用了最新出臺的住房租賃企業增值稅減稅政策,應當開具多少稅率或征收率的增值稅發票?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,并相應開具1.5%征收率的增值稅發票。

        

        11.我公司是杭州一家住房租賃企業,登記為一般納稅人,已向本市住建局進行開業報告,預計10月向個人出租住房取得的不含稅收入為50萬元,開具增值稅普通發票,應當如何辦理增值稅納稅申報?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定適用減按1.5%計算繳納增值稅政策的,納稅人應當在辦理10月所屬期增值稅納稅申報時,在《增值稅及附加稅費申報表附列資料(一)》(本期銷售情況明細)“二、簡易計稅方法計稅”中“5%征收率的服務、不動產和無形資產”行“開具其他發票”列填寫銷售額為50萬元和稅額為2.5萬元(50萬元×5%=2.5萬元),同時將按銷售額的3.5%計算的應納稅額減征額1.75萬元,計入《增值稅及附加稅費申報表(一般納稅人適用)》“應納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報明細表》減稅項目相應欄次。

        

        12.我公司是廣州一家住房租賃企業,登記為小規模納稅人并按月申報納稅,已在本市住建局備案,預計10月向個人出租住房取得的不含稅收入為 20萬元,未開具發票,應當如何辦理增值稅納稅申報?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定適用減按1.5%計算繳納增值稅政策的,納稅人應當在辦理10月稅款所屬期增值稅納稅申報時,將減按1.5%征收率征收增值稅的銷售額20萬元,填寫在《增值稅及附加稅費申報表(小規模納稅人適用)》“應征增值稅不含稅銷售額(5%征收率)”的“服務、不動產和無形資產”欄次;對應減征的增值稅應納稅額7000元(20萬元×3.5%=7000元),填寫在《增值稅及附加稅費申報表(小規模納稅人適用)》“本期應納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報明細表》減稅項目相應欄次。

        

        13.我公司是一家住房租賃企業,最近關注到新出臺了向個人出租住房的增值稅和房產稅優惠政策,請問該項政策中“向個人出租住房”的“個人”包括個體工商戶嗎?

        

        答:按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,自2021年10月1日起,住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房的,減按4%的稅率征收房產稅。


        上述規定中的“個人”包括個體工商戶和其他個人。

        

        14.《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》實施后,請問,出租房屋涉及的房產稅政策有什么變化?

        

        答:《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)實施后,出租房屋涉及的房產稅政策主要有以下變化:


        一是對單位(包含企事業單位、社會團體以及其他組織,下同)向專業化規?;》孔赓U企業出租住房,房產稅稅率由12%降至4%;二是延續《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第(四)項規定,對單位向個人出租住房,仍減按4%稅率征收房產稅,但不再限制用途、租金水平;三是對利用非居住存量土地或非居住存量房屋建設的保障性租賃住房,在取得保障性租賃住房項目認定書后,在出租時比照適用上述房產稅優惠政策,減按4%稅率征稅。

        

        15.兩年前,我公司將購買的一棟住房出租給一家住房租賃企業,該企業已向我市住建部門備案,經營租賃住房建筑面積3.2萬平方米。請問,《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)實施后,我公司應繳房產稅會有什么變化?

        

        答:根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,房產出租的,按照房產租金收入的12%計算繳納房產稅?!敦斦?稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,自2021年10月1日起,企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房的,減按4%稅率征收房產稅。其中,住房租賃企業,是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。專業化規?;》孔赓U企業的標準為:企業在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區、直轄市住房城鄉建設部門會同財政、稅務部門,可根據租賃市場發展情況,對本地區全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。


        按照上述規定,2021年10月1日前,你公司出租的住房,應按租金收入的12%繳納房產稅。2021年10月1日后,由于承租你公司住房的住房租賃企業屬于專業化規?;》孔赓U企業,你公司可按租金收入的4%繳納房產稅。

        

        16.我公司為增值稅小規模納稅人,自2019年1月1日起向專業化規?;》孔赓U企業出租住房,按照財稅〔2019〕13號規定,房產稅享受減半征收?!敦斦?稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)出臺后,我公司應繳房產稅會有什么變化?

        

        答:《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,2021年10月1日起,企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房的,減按4%的稅率征收房產稅。根據《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)規定,2019年1月1日至2021年12月31日,由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況,以及宏觀調控需要確定,對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征房產稅。同時,增值稅小規模納稅人已依法享受其他優惠政策的,可疊加享受上述優惠政策。


        按照上述規定,2021年10月1日起,你公司向專業化規?;》孔赓U企業出租住房房產稅可享受4%優惠稅率。同時,2021年12月31日前,還可繼續享受房產稅減半征收優惠,兩項優惠政策可以疊加。也就是說,你公司實際繳納的房產稅相當于租金收入的2%。

        

        17.我公司在北京注冊,主要經營住房租賃業務并已向北京市住建委備案,公司出租房源為自持住房,總計200套,建筑面積2萬平方米,我公司是否屬于專業化規?;》孔赓U企業?

        

        答:《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,住房租賃企業,是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。專業化規?;》孔赓U企業的標準為:企業在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區、直轄市住房城鄉建設部門會同財政、稅務部門,可根據租賃市場發展情況,對本地區全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。


        你公司具體可向北京市住房和城鄉建設委員會咨詢是否屬于專業化規?;》孔赓U企業。

        

        18.我公司為增值稅一般納稅人,2021年將公司名下一棟住房出租給一家專業化規?;》孔赓U企業,年租金收入12萬元(不含增值稅),請問我公司該棟住房2021年的房產稅如何計算?

        

        答:根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,房產出租的,按照房產租金收入的12%計算繳納房產稅?!敦斦?稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,自2021年10月1日起,企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房的,減按4%稅率征收房產稅。


        按照上述規定,你公司出租住房,2021年1—9月取得的租金收入應按12%稅率繳納房產稅,2021年10—12月的租金收入可減按4%稅率征收房產稅。2021年房產稅應納稅額具體如下:


        1-9月應納稅額=12萬元×12%/12×9=10800元,10-12月應納稅額=12萬元×4%/12×3=1200元,全年應納稅額=10800+1200=12000元。

        

        19.我公司擬將閑置廠房改造后出租給員工居住,請問,我公司應繳納的房產稅有何優惠?

        

        答:《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,利用非居住存量土地或非居住存量房屋(含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋)建設的保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書后,比照適用本公告第二條規定的稅收政策,具體為:企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租上述保障性租賃住房,減按4%的稅率征收房產稅。


        按照上述規定,你公司改造的閑置廠房如果屬于保障性租賃住房且取得了保障性租賃住房項目認定書,向員工出租涉及的房產稅可以減按4%征收。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具。

        

        20.我公司為增值稅一般納稅人,擬將閑置辦公用房改造為保障性租賃住房并出租給專業化規?;》孔赓U企業,請問,我公司出租住房在繳納房產稅時有何優惠?

        

      答:《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,利用非居住存量土地或非居住存量房屋(含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋)建設的保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書后,比照適用本公告第二條規定的稅收政策,具體為:企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租上述保障性租賃住房,減按4%的稅率征收房產稅。


        因此,你公司改造的閑置辦公用房如果屬于保障性租賃住房且取得了保障性租賃住房項目認定書,向專業化規?;》孔赓U企業出租涉及的房產稅可以減按4%征收。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具。

        

        21.我公司2010年成立,主要經營住房租賃業務。按照財稅〔2008〕24號規定,我公司向個人出租的住房,一直按照4%繳納房產稅,《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)實施后,我公司應繳納的房產稅有什么變化?

        

        答:《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,自2021年10月1日起,企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房的,減按4%稅率征收房產稅。公告實施后,《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第(四)項規定(具體內容為:對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%稅率征收房產稅)同時廢止。


        據此,你公司向個人出租住房,可仍按4%稅率繳納房產稅,但在進行房產稅減免稅申報時應按規定選擇相應的減免稅代碼,具體為08011708。

        

        22.我公司向專業化規?;》孔赓U公司出租住房,按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,可以享受4%房產稅優惠稅率,請問,我如何辦理房產稅減免稅申報?需要提供什么證明資料?

        

        答:《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定,納稅人享受本公告規定的優惠政策,應按規定進行減免稅申報,并將不動產權屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認定書等相關資料留存備查。


        你公司應在當地規定的房產稅征期內通過電子稅務局、辦稅服務廳等渠道進行減免稅申報,不需要提供證明資料,但需將不動產權屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認定書等相關資料留存備查。

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